Hovedkonklusioner i Konkurrencerådets analyse af konkurrencen på realkreditmarkedet

18. august 2017

 

» Realkreditmarkedet er et koncentreret marked med få aktører, og der er betydelige adgangsbarrierer for nye aktører:

» En ny realkreditudbyder har behov for en bank, der kan formidle lån til kunderne.

» En ny realkreditudbyder skal kunne udstede tilstrækkeligt mange lån inden for hver låntype, således at instituttet kan oprette tilstrækkeligt store, og dermed likvide, obligationsserier.

» En ny realkreditudbyder skal godkendes, før den kan anvende samme interne metoder som de eksisterende institutter, til beregning af et lavere kapitalkrav.

» Særlige forhold ved det danske marked, herunder særlig dansk regulering, kan i et vist omfang afholde udenlandske aktører fra at træde ind på markedet.

» Realkreditinstitutterne konkurrerer kun i begrænset omfang direkte med hinanden om at tiltrække kunder. Den primære konkurrence om låntagerne sker på bankmarkedet, hvor konkurrencen ser ud til at være relativt svag sammenlignet med andre lande.

» Visse typer regulering har utilsigtede konsekvenser for konkurrencen på markedet:

» Tilsynsdiamanten sætter en øvre grænse for væksten i et realkreditinstituts udlån inden for de forskellige kundegrupper på 15 pct. Dette er en direkte ekspansionsbarriere og vil særligt være en udfordring for mindre og nye aktører, der har ambitioner om at vokse sig store.

» Tilsynsdiamanten begrænser andelen af variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed, som det enkelte realkreditinstitut må have. Det har utilsigtede konsekvenser for konkurrencen mellem institutterne om denne type lån.

» Lovfastsatte lånegrænser har tidligere fastlåst en stor andel låntagere.

» Der er ofte betydelige skifteomkostninger ved at skifte lån på realkreditmarkedet. Det påvirker i sig selv mobiliteten.

» Der er en række gebyrer forbundet med at indfri et realkreditlån og optage et nyt. Samtidig realiserer låntageren typisk et større kurstab.

» For mange låntagere er boliglånet knyttet sammen med deres øvrige bankforretning, hvorfor et skift af realkreditinstitut kan indebære skift af bank, hvis ikke forbrugerne skal gå glip af eventuelle helkundefordele.

» Det kræver en stor indsats fra låntagernes side at skifte realkreditinstitut og evt. bank.

» Årligt skifter omtrent 2 pct. af låntagerne realkreditinstitut, hvilket skal ses i sammenhæng med, at der årligt er omtrent 15 pct. af låntagerne, der omlægger lån.

» 80-90 pct. af de låntagere, der omlægger deres lån, vælger samme udbyder som ved forrige lån. Det på trods af, at meromkostningerne ved at skifte praktisk talt er nul, hvis skiftet sker samtidigt med en allerede planlagt omlægning.

» Fra forbrugernes synspunkt er realkreditmarkedet komplekst, og mange har svært ved at navigere på realkreditmarkedet.

» Siden 2009 er bidragssatser og satser for kursskæring steget markant.

» I perioden 1996-2009 lå bidragssatserne fast for samtlige realkreditinstitutter. Siden 2009 – og særligt siden 2011 - er bidragssatserne steget betydeligt. Der har i perioder været større forskelle i bidragssatserne på tværs af institutterne. Siden 2012 er der desuden indført kursskæring ved refinansiering, og satserne er siden løbende hævet.

» Stigningen i bidragssatserne og gebyrer kan ikke tilskrives stigende driftsomkostninger. Der lader til at være forholdsvis store forskelle på realkreditinstitutternes driftsomkostningsniveau, og disse forskelle er forholdsvis vedvarende over tid, uden at institutternes markedsandele er ændret i særligt omfang. Udviklingen i nedskrivningerne kan heller ikke forklare den generelle og markante stigning i gebyrer siden 2009.

» Ved flere bidragsstigninger i perioden 2009-2016 har realkreditinstitutterne henvist til øgede kapitalkrav.

» Effekten på bidragssatsen af højere kapitalkrav vil være begrænset på et konkurrencepræget marked. Det skal ses i lyset af, at bidragene kun skal være med til at forrente en lille egenkapital på passivsiden, men bidragsstigningen rammer næsten hele aktivsiden, og at institutterne i forvejen opnår en forrentning på placeringen af deres egenkapital.

» De allerede vedtagne regulatoriske kapitalkrav i 2019 for de fire store realkreditinstitutter er samlet set ikke strammere, end de var i 2006/2007, dvs. før institutterne overgik til at anvende såkaldte interne metoder (IRB-modeller) til udregning af risikovægte. Kravet til kapitalens kvalitet (tabsabsorberende evne) er imidlertid forøget.

» Hvis et institut skal opbygge væsentlig kapital over en kort årrække ved at forøge bidraget, kan effekten på bidraget selv sagt være større, men det forudsætter, at kunderne ikke søger væk i særligt omfang, og dermed at konkurrencen ikke fungerer effektivt.

» Flere realkreditinstitutter har i 2016 sat bidragssatserne op med henvisning til, at Basel-Komiteen inden udgangen af 2016 ville komme med anbefalinger til markante skærpelser af kapitalkravene i 2019. I januar 2017 udskød Basel-komiteen sine anbefalinger på ubestemt tid. Et eventuelt skærpet kapitalkrav med Basel IV skal således implementeres senere end først antaget, hvilket giver flere år til kapitalopbygning, og forventningen i markedet er nu, at skærpelserne af kapitalkravene bliver mindre markante end først antaget.

» Kapital kan rejses på flere måder. Egentlig kernekapital kan rejses enten via tilbageholdt overskud (indtjeningen) eller ved fx udstedelse af aktier. Flere institutter har fleksibilitet i forhold til at rejse egenkapital samt lavere omkostninger end andre institutter i markedet. På et velfungerende marked ville det være forventningen, at de udnyttede disse fordele til at sænke prisen og vinde markedsandele. Det er imidlertid ikke sket. Tværtimod er bidragssatserne i de forskellige institutter øget i umiddelbart forlængelse af hinanden.

» Institutternes forrentning af egenkapitalen ser ud til at være høj. Forskellen mellem den risikofri rente (10-årig statsobligation) og institutternes egenkapitalforrentning er vokset de seneste år, og forskellen er i 2016 væsentligt større end i de foregående 20 år.