Udlejere af private og almene boliger

Alle ejendomme, der har et fællesantenneanlæg, er omfattet af loven. Se også Hvornår får loven virkning for min ejendom?

En lejer kan opsige sin tilslutning til den fælles tv-forsyning med én måneds varsel til udgangen af en måned. Opsigelse skal ske skriftligt.

Hvis udlejer har pålagt lejer en bindingsperiode, må denne højst være seks måneder fra lejers tilslutning til tv-forsyningen.

Opsigelsesvarslet og reglerne om bindingsperioder følger de til enhver tid gældende regler i forbrugeraftaleloven.

Lejere kan som udgangspunkt blive fritaget for tilslutning til den fælles tv-forsyning med et opsigelsesvarsel på en måned. Se også Er der regler om opsigelsesvarsel? 

For at respektere allerede indgåede aftaler og undgå, at udlejere belastes økonomisk, hvis de skal efterkomme ønsker fra lejere om fritagelse fra den fælles tv-forsyning, indeholder loven en overgangsordning. Overgangsordningen gælder for aftaler med tv-leverandører, der er indgået før 1. juli 2016.

Overgangsordningen betyder, at lejere først har ret til at framelde den fælles tv-forsyning, når udlejer har haft mulighed for at blive frigjort fra sin aftale med tv-leverandøren, hvis aftalen indeholder vilkår, der hindrer lejerne i at fravælge den fælles tv-forsyning.

Nogle udlejere kan have indgået aftale med en tv-leverandør, inden loven trådte i kraft den 1. juli 2016, der betyder, at udlejer reelt ikke har mulighed for at efterkomme ønsker fra lejerne om fritagelse. Det gælder for eksempel, hvis aftalen med tv-leverandøren indebærer betaling af et fast beløb baseret på, at samtlige lejemål betaler for en tv-pakke, og hvis der ikke er mulighed for at ændre dette.

Som eksempel på en eksisterende aftale, der ikke kan anses for at hindre udlejer i at efterkomme ønsker om framelding, kan nævnes en aftale, der lader prisen på en tv-pakke variere med antallet af tilsluttede lejemål.

Det er udlejers ansvar at gennemgå sin aftale med tv-leverandøren og i den forbindelse sikre sig, at aftalen bliver opsagt/genforhandlet, hvis den hindrer framelding. Udlejer bør sikre sig, at udlejer undgår at lide tab, når lejerne får mulighed for at blive fritaget for betaling.

Se evt. Hvad skal udlejere være opmærksom på, når de skal indgå en ny aftale? 

Ikrafttrædelsestidspunktet i henhold til overgangsordningen afhænger af den aftale, der er indgået mellem udlejer og tv-leverandøren:

• Hvis aftalen har en på forhånd fastsat udløbsdato, eller aftalen er opsagt, så har udlejer pligt til at imødekomme lejernes anmodninger om fritagelse fra den dag, aftalen udløber, dog med et opsigelsesvarsel, der svarer til forbrugeraftalelovens regler.
  
  

  
  Eksempel: Hvis aftalen udløber den 31. december 2019, så skal udlejer imødekomme lejernes anmodninger om at blive fritaget fra betaling til tv-forsyningen fra den 1. januar 2020. Lejerne har en måneds opsigelsesvarsel til udgangen af en måned, så hvis en lejer anmoder om fritagelse i løbet af januar 2020, vil opsigelsen få virkning fra den 1. marts 2020.

• Hvis aftalen løber, indtil en af parterne opsiger den, så har udlejer pligt til at imødekomme lejernes anmodninger om fritagelse fra udløbet af aftalens opsigelsesvarsel regnet fra den 1. oktober 2016 eller det senere tidspunkt, hvor aftalen tidligst kan opsiges, dog med et opsigelsesvarsel, der svarer til forbrugeraftalelovens regler. Dette gælder uanset, om udlejer rent faktisk benytter sig af denne opsigelsesmulighed. 

  
  Eksempel 1: Hvis der er aftalt et opsigelsesvarsel på 12 måneder, så skal udlejer imødekomme lejernes anmodninger om fritagelse fra den 1. oktober 2017, hvilket vil sige, at loven på nuværende tidspunkt har virkning for ejendommen. Lejerne har en måneds opsigelsesvarsel til udgangen af en måned, så hvis en lejer anmoder om fritagelse i løbet af juli, vil opsigelsen få virkning fra den 1. september.

  Eksempel 2: Hvis aftalen kan opsiges den 30. juni 2019 med et opsigelsesvarsel på 3 måneder, så har foreningen pligt til at imødekomme lejernes anmodninger om fritagelse fra den 1. oktober 2019. Lejerne har en måneds opsigelsesvarsel til udgangen af en måned, så hvis en lejer anmoder om fritagelse i løbet af oktober 2019, vil opsigelsen få virkning fra den 1. december 2019. 

Hvis aftalen vedrører flere af ovenstående elementer, så har udlejer pligt til at imødekomme lejernes anmodninger om fritagelse fra det tidligst mulige tidspunkt.

Eksempel: Hvis aftalen udløber den 31. december 2020, men det er muligt at opsige den med virkning for udlejer fra den 1. januar 2020, så har udlejer pligt til at imødekomme lejernes anmodninger om fritagelse fra 1. januar 2020. Lejerne har en måneds opsigelsesvarsel til udgangen af en måned, så hvis en lejer anmoder om fritagelse i løbet af januar 2020, vil opsigelsen få virkning fra den 1. marts 2020.

Udlejer må ikke betinge levering af en bredbåndsforbindelse af, at lejer også modtager tv. Lejer skal kunne være tilsluttet udlejers bredbåndsløsning, selvom lejer ikke ønsker den fælles tv-løsning.

Det samme gælder for en tv-leverandør, hvis denne ejer antenneanlægget.

Loven gælder kun tv-forsyningen og har ingen bestemmelser om fritagelse fra betaling til en fælles bredbåndsløsning. Det er udlejer (evt. sammen med bredbåndsleverandøren), der beslutter, om det skal være muligt for lejere tillige at fravælge bredbåndsløsningen.

Det er ikke tilladt at kræve gebyr i forbindelse med en framelding (evt. PBS-gebyr fx i forbindelse med sletning af aftalen kan opkræves).

Det er muligt at opkræve løbende betaling fra alle lejere i ejendommen til udlejers omkostninger ved administration af den fælles tv-forsyning, herunder administration af til- og frameldinger.

Se mere under Kan udlejer få dækket omkostningerne til administration af til- og frameldinger?

Nogle ejendomme har et sløjfeanlæg, hvor det af tekniske årsager ikke umiddelbart er muligt at frakoble husstande enkeltvis. Udlejer skal tage stilling til, hvordan lejerne mest hensigtsmæssigt frakobles den fælles tv-forsyning.

Umiddelbart kan der peges på følgende muligheder:

• Udskiftning/ændring af sløjfeanlægget til et stikledningsanlæg
• Plombering af adgangen til anlægget for de lejere, der fravælger fælles tv-forsyning 
• Krypteret udsendelse af tv-kanaler i anlægget. Denne løsning kræver, at de lejere, der forsynes med tv via antenneanlægget, har en tv-boks til dekryptering af kanalerne. 

Se også Kan udlejer få dækket omkostninger til nyetablering af fælles antenneanlæg eller investering i opgradering af fælles antenneanlæg?
Kan en udlejer opkræve et gebyr for framelding?

Loven indeholder en overgangsordning, som tager højde for, at nogle aftaler med tv-leverandører har en bindingsperiode eller kan opsiges med et aftalt varsel. Derudover kan det være aftalt, at samtlige lejemål aftager en tv-pakke, og hvor der ikke er mulighed for at ændre dette. Det betyder, at udlejer reelt ikke har mulighed for at efterkomme ønsker fra lejerne om fritagelse.

Udlejer skal være opmærksom på, om der er behov for at få ændret gældende aftaler for at kunne imødekomme lejernes anmodning om fritagelse, uden at udlejer lider et tab. Hvis der er behov for ændring, bør udlejer opsige/genforhandle aftalen, så snart det er muligt.

Det skyldes, at udlejer skal give husstandene mulighed for at framelde sig fra det tidspunkt, hvor udlejer har mulighed for at blive løst fra aftalen med tv-leverandøren – uanset om udlejer benytter sig af denne mulighed eller ej.

Overgangsbestemmelserne gælder kun for aftaler indgået før 1. juli 2016.

En aftale, der ikke binder udlejer til at betale for et bestemt antal husstande, men i stedet lader prisen variere med antallet af tilsluttede lejemål, kan ikke anses for at hindre udlejer i at efterkomme ønsker om framelding, hvorfor overgangsbestemmelserne ikke gælder her.

Se mere under Hvornår får loven virkning for min ejendom? 
Kan en udlejer stoppe med at levere en bredbåndsforbindelse, hvis lejer ikke vil have tv?

Der er en række elementer, en udlejer skal være opmærksom på i sin aftale med tv-leverandøren, da de bl.a. kan medføre, at udlejer kommer til at lide et økonomisk tab eller ikke umiddelbart kan imødekomme ønsker om fritagelse fra den fælles tv-forsyning. Udlejer bør derfor gennemgå aftalen for at se, om det er tilfældet.

Her er en række eksempler på forskellige typer af vilkår, som udlejer skal være opmærksom på:

Samtlige lejemål skal være tilsluttet tv-forsyning fra tv-leverandøren
Det kan betyde, at udlejer skal betale for tv-forsyning til samtlige lejemål, selvom nogle lejere framelder sig ordningen. Det er en god idé at få aftalen med tv-leverandøren ændret, så den tager højde for, at lejere skal kunne framelde sig tv-forsyningen.

Udlejer kan over for tv-leverandøren varsle ændringer i antallet af tilslutninger, men varslet er på mere end én måned
Et sådant vilkår kan betyde, at udlejer vil skulle fritage en lejer fra betaling med én måneds varsel til udgangen af en måned, selvom der skal betales for den pågældende lejers tv-forsyning til tv-leverandøren i flere måneder. Det er en god idé at sikre sig, at opsigelsesvarslet over for tv-leverandøren har samme længde som lejernes opsigelsesvarsel, dvs. én måned til udgangen af en måned (og gerne kortere for at give udlejer tilstrækkelig tid til at håndtere og videreformidle fritagelsesanmodningen til tv-leverandøren).

De lejere, der vil have en bredbåndsforbindelse skal også have tv
Det er ikke tilladt at koble salget af bredbåndsforbindelser med salget af tv-produkter på denne måde. Udlejer har derfor et ansvar for at sikre, at aftaler med tv-leverandører ikke indeholder sådan en kobling. Loven omfatter kun tv-forsyning og hindrer ikke, at alle lejemål kan forpligtes til at betale til en bredbåndsforbindelse.

Hvis det er tv-leverandøren, der ejer fællesantenneanlægget, er denne pålagt samme forpligtelser som udlejer i forhold til at give lejerne mulighed for at blive fritaget for den fælles tv-forsyning. Såfremt leverandøren ikke respekterer dette, vil lejerne kunne indbringe klage til rette klageorgan. Se også Har lejerne klageadgang?

Hvis det er udlejer, der ejer antenneanlægget, og tv-leverandøren ikke vil ændre aftalevilkår, der gør det muligt at fritage lejerne for tv-forsyning, må udlejer skifte leverandør.

Der er flere leverandører, som kan levere tv (og bredbånd) via kabel-tv-kabler (coax-kabler). En anden mulighed er at undersøge, om der kan etableres fiberkabler i ejendommen, hvis der ikke allerede er det.

Udlejer skal være opmærksom på, at en ny aftale ikke indeholder bestemmelser, som fx hindrer udlejer i at imødekomme ønsker fra lejerne om fritagelse fra den fælles tv-forsyning, eller som betyder, at udlejer vil lide et økonomisk tab, hvis lejerne benytter sig af retten til at blive fritaget.

Her er inspiration til, hvad udlejer bl.a. skal være opmærksom på: 

• Det skal være muligt for lejere frit at vælge, om de vil modtage tv-forsyning via fællesantenneanlægget eller ej. Udlejer skal kun afregne med tv-leverandøren for de lejere, der frivilligt er tilsluttet den fælles tv-forsyning.
• Er det antenneanlæg, der bruges til den fælles tv-forsyning, ikke ejet af udlejer, men af en tv-leverandør, og bruges antenneanlægget både til forsyning af tv og internet, må aftalerne godt indeholde bestemmelser om, at samtlige lejere betaler til faste omkostninger til etablering, forbedring og drift af anlægget. Lejerne har ret til en specifikation af disse omkostninger.
  Se hvilke omkostninger lejere, der fritages, kan forpligtes til at betale til under
  Kan udlejer få dækket de faste omkostninger ved driften af et fællesantenneanlæg? 
• Det må ikke være en forudsætning for at modtage internet via et fællesantenneanlæg, at lejer også modtager tv via anlægget. Se nærmere herom under Kan udlejer stoppe med at levere en bredbåndsforbindelse, hvis lejer ikke vil have tv?
• Der må ikke opkræves gebyr for framelding til den fælles tv-forsyning. Se nærmere herom under Kan udlejer opkræve et gebyr for framelding?
• Udlejer skal kunne meddele ændringer til tv-leverandøren med samme eller kortere varsel, som lejerne har over for udlejer. Se nærmere herom under Er der regler om opsigelse og opsigelsesvarsel?
• Hvordan ændringer i tilslutninger meddeles til tv-leverandøren. Det kan fx aftales, at til- og frameldinger sker direkte til leverandøren med orientering til udlejer.

Det afhænger af de konkrete forhold, herunder aftaleforhold.

Det kan – uanset ejerskabet til det fællesantenneanlæg, der forsyner lejerne med tv – være enten udlejer eller tv-leverandøren, der administrerer en fælles tv-forsyning, herunder til- og frameldinger. I almene boliger skal til- og frameldinger ske til boligorganisationen.

For nogle udlejere kan det være mest hensigtsmæssigt, at det er udlejer, der administrerer til- og frameldinger til den fælles tv-forsyning (evt. via et administrationsselskab) og afregner sin betaling til tv-leverandøren på grundlag heraf.

Andre udlejere kan med fordel aftale med tv-leverandøren, at til- og frameldinger sker direkte til denne. Det kan fx være en relevant løsning for udlejere med en begrænset daglig administration, således at der ikke opstår risiko for, at udlejer ikke når at videreformidle fritagelsesanmodninger til tv-leverandøren i rette tid.

Det er udlejer, der har ansvaret for, at lejernes ønsker om fritagelse bliver imødekommet – også selvom udlejer ikke administrerer til- og frameldinger.

Udlejer har lov til at opkræve løbende betaling fra alle lejere i ejendommen, herunder fra de lejere, der ikke får tv fra den fælles tv-forsyning, til at få dækket rimelige omkostninger til udlejers administration af den fælles tv-forsyning, herunder også administration af til- og frameldinger.

Et rimeligt samlet administrationsbidrag vil kunne være på ca. 100 kr. pr. år pr. husstand i 2015-niveau.

Omkostningerne skal fordeles ligeligt på alle lejemål i ejendommen.

Udlejer skal være opmærksom på, at lejerne i den pågældende ejendom ved anmodning har ret til at få udleveret en specificeret opgørelse over de omkostninger ved et fællesantenneanlæg, som eventuelt pålægges lejere, der ikke får tv fra den fælles tv-forsyning. Se nærmere herom under Kan udlejer få dækket de faste omkostninger ved driften af et fællesantenneanlæg? 

Udgangspunktet for loven er, at lejerne skal kunne fritages for at betale til en fælles tv-forsyning. Der er dog en række undtagelser, hvorefter udlejeren eller tv-leverandøren vil kunne kræve løbende betaling – også fra lejere der ikke får tv fra den fælles tv-forsyning – til dækning af de faste omkostninger ved driften af fællesantenneanlægget.

Udlejer ejer fællesantenneanlægget
Hvis udlejer ejer antenneanlægget, har udlejer lov til at opkræve løbende betaling fra alle lejere i ejendommen til at få dækket følgende:

1. Passende forrentning og afskrivning af afholdte udgifter til etablering af fællesantenneanlægget samt forbedringer af eksisterende anlæg, herunder afholdte finansieringsudgifter.
2. Vedligeholdelse af anlægget, dvs. løn til teknisk bistand, materialer mv.
3. Forsikring af anlægget.
4. Rimelige omkostninger til udlejers administration af den fælles tv-forsyning i anlægget. Et rimeligt samlet administrationsbidrag vil kunne være på ca. 100 kr. pr. år pr. husstand i 2015-niveau.
5. Eventuelle øvrige omkostninger, der må betragtes som faste omkostninger forbundet med driften af anlægget.

Tv-leverandøren ejer fællesantenneanlægget
Hvis tv-leverandøren ejer antenneanlægget, og anlægget bruges til fremføring af både tv og internet, kan tv-leverandøren (evt. via udlejer) opkræve løbende betaling til dækning af omkostninger nævnt under punkt 1)-3) og 5) fra alle lejere i ejendommen.

Hvis tv-leverandøren ejer antenneanlægget, og anlægget kun bruges til fremføring af tv, kan tv-leverandøren opkræve løbende betaling til dækning af omkostninger nævnt under punkt 1)-3) og 5), men kun fra lejere, der er tilmeldt tv-forsyningen.

Udlejer har i begge tilfælde lov til at opkræve løbende betaling fra alle lejere i ejendommen til dækning af rimelige omkostninger til udlejers administration af den fælles programforsyning i anlægget, nævnt under punkt 4) ovenfor.

Se i øvrigt Kan udlejer få dækket udgifter til tv-pakker?
Kan udlejer få dækket udgifter til rettighedshavere?

Omkostningerne skal fordeles ligeligt på alle lejemål i ejendommen.

Udlejer skal være opmærksom på, at lejerne i den pågældende ejendom ved anmodning har ret til at få udleveret en specificeret opgørelse over de omkostninger, der vil kunne pålægges lejere, der ikke får tv fra den fælles tv-forsyning.

Udlejer har lov til at opkræve løbende betaling – også fra de husstande, der ikke får tv fra den fælles tv-forsyning – til at få dækket omkostninger, som udlejer har i forbindelse med nyetablering af fællesantenneanlæg eller investering i opgradering/forbedring af eksisterende anlæg. 

Se nærmere under Kan udlejer få dækket de faste omkostninger ved driften af et fællesantenneanlæg? 

Det er ikke muligt på ny at opkræve betaling til en tv-pakke fra lejere, der tidligere har frameldt sig den fælles tv-forsyning, medmindre lejeren skriftligt tilkendegiver, at lejeren igen ønsker at være tilmeldt.

Lejere i ejendommen vil også efter forbedringen/opgraderingen/nyetablering kunne framelde sig tv-forsyningen.

Udgifter til rettighedsbetaling (CopyDan e.l.) må kun opkræves fra de lejere, som er tilmeldt den fælles tv-forsyning.

Udlejer kan kun opkræve løbende betaling til dækning af udgifter til tv-pakker mv. fra de lejere, der er tilmeldt den fælles tv-forsyning.

Derfor er det vigtigt, at udlejer sikrer sig, at den aftale, som udlejer har med en tv-leverandør, indebærer, at udlejer ikke skal betale for flere lejemål end dem, der er tilmeldt den fælles tv-forsyning.

Hvis aftalen betyder, at udlejer skal betale for et større antal lejemål end dem, der er tilmeldt den fælles tv-forsyning, bør udlejer opsige/genforhandle sin aftale med tv-leverandøren, så snart det er muligt.

Se evt. Hvornår får loven virkning for min ejendom?
Hvad skal udlejere være opmærksom på, når de skal indgå en ny aftale? 

Det kan være hensigtsmæssigt, at udlejer orienterer lejerne om muligheden for fravalg af den fælles tv-forsyning i det omfang, det ikke tidligere har været muligt at fravælge ordningen.

Udlejer kan bl.a. oplyse om, hvornår lejerne kan blive fritaget (se Hvornår får loven virkning for min ejendom?), hvilket opsigelsesvarsel lejerne har (se Er der regler om opsigelsesvarsel? ) og til hvem lejerne skal framelde sig.

Udlejer kan også oplyse, om udlejer eller tv-leverandøren opkræver løbende betaling til dækning af faste omkostninger hos de lejere, der ikke får tv fra den fælles tv-forsyning, samt størrelsen af det beløb, der evt. skal betales. Se evt. Kan udlejer få dækket de faste omkostninger ved driften af et fællesantenneanlæg? 

Udlejer kan i øvrigt henvise til guiden på forbrug.dk 

Reglerne om frit valg af tv-distributør gælder også for lejere, som har indgået lejeaftale før den 1. juli 2016.

Har du efter at have læst vejledningen fortsat spørgsmål til reglerne, kan du som udlejer af private eller almene udlejningsboliger kontakte Transport-, Bygnings- og Boligministeriet. 

Lejere, der oplever, at de hindres i at bruge deres ret til at blive fritaget fra den fælles tv-forsyning eller er uenige i størrelsen af betalingen til de faste omkostninger, kan indbringe en klage til enten huslejenævnet (private udlejningsboliger) eller beboerklagenævnet (almennyttige boliger).