Gå til resume Gå til indhold

Lovforslag om øget gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet

16. marts 2017

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har den 24. februar 2017 modtaget udkast til lov om ændring af lov om finansiel virksomhed, lov om ejendomskreditselskaber og lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (Øget gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet) i høring.

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen og Konkurrencerådet udgør en samlet uafhængig konkurrencemyndighed. De følgende bemærkninger afgives udelukkende som uafhængig konkurrencemyndighed: 

Lovforslaget indeholder overordnet tre tiltag:

  1. Stigninger i renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag for realkreditlån eller realkreditlignende lån, som er optaget af forbrugere, skal nu varsles seks måneder før, ændringen kan træde i kraft. Varslet skal indeholde en begrundelse og en række supplerende oplysninger om forbrugerens muligheder for at skifte låneudbyder.

  2. Långiveres muligheder for at opkræve gebyrer i forbindelse med indfrielse af et lån begrænses i tilfælde, hvor långiveren har varslet en forhøjelse af bidrag eller rentetillæg. Långiveren kan dog opkræve halvdelen af kurtage og kursskæring ved indfrielse af lånet.

  3. Såvel private kunder som erhvervskunder skal kunne flytte deres realkreditlån eller realkreditlignende lån til et andet institut, selvom lånegrænsen er overskredet på flyttetidspunktet.

For så vidt angår punkt 1 er der tale om et tiltag, der kan øge gennemsigtigheden og give låntagere længere tid til at reagere, hvis deres låneudbyder sætter priserne op. 

Tiltagene under punkt 2 og 3 skal dels reducere kundernes skifteomkostninger ved at skifte låneudbyder dels gøre det muligt for bestemte kundegrupper – der ellers har været fastlåst – at skifte låneudbyder. Disse tiltag kan bidrage til at øge kundemobiliteten mellem de forskellige låneudbydere, hvilket kan styrke konkurrencen på markedet.

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen bakker således op om de overordnede hensyn med lovforslaget.

Ved gennemførsel af lovforslaget er det dog vigtigt at tilstræbe, at realkreditlignende lån, herunder proritetslån og fællesfundede lån, ikke stilles ringere i konkurrencen med realkreditlån. Realkreditlignende lån læger således et vist konkurrencemæssigt pres på realkreditlån. 

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen peger på følgende potentielle udfordringer:

  1. De i lovforslaget omfattede realkreditlignende lån forrentes typisk med en rente, der består af en basisrente og et rentetillæg. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen læser lovforslaget således, at rentetillægget umiddelbart sidestilles med realkreditinstitutternes bidragssats for så vidt angår kravet om varsling af kunden.

    Det fremgår samtidig af lovforslaget (§ 53 b, stk. 5 i lov om finansiel virksomhed), at varslingsreglerne ikke gælder ændringer, der er begrundet i udefrakommende forhold, som realkreditinstituttet ikke har indflydelse på. I bemærkningerne er dette uddybet med, at virksomheden ikke er omfattet af reglerne om varsling, når f.eks. en renteændring gennemføres på grund af en ændret referencerentesats eller på grund af refinansiering af bagvedliggende obligationer på et rentetilpasningslån. Konsekvensen af denne bestemmelse er, at realkreditlån ikke er omfattet varslingsreglerne, når ændringer i prisen skyldes ændringer i de bagvedliggende fundingomkostninger.

    For realkreditlignende lån gælder imidlertid, at et pengeinstituts rentetillæg også kan indeholde omkostninger i forbindelse med pengeinstituttets funding af lånet. I det omfang rentetillægget også indeholder fundingomkostninger – eller for den sags skyld andre omkostninger, der ikke inkluderes i et realkreditinstituts bidragssats – vil det pågældende pengeinstitut derfor oftere end et realkreditinstitut kunne komme i den situation, at kunden skal varsles – hvilket således også forsinker prisforhøjelsen med 6 måneder.
     
  2. For realkreditinstitutter medfører lovforslaget, at når der er varslet en ændring af bidragssatsen, må instituttet i 6 måneder ikke opkræve indfrielsesgebyr. Dog må realkreditinstituttet opkræve halvdelen af kurtage og kursskæring. Sidstnævnte er pengeinstitutter med et realkreditlignende lån i dag afskåret fra, idet der ved disse lån ikke er kurtage og kursskæring. I den forbindelse er det vigtigt at sikre, at der ved realkreditlignende lån ikke er omkostninger, som bør dækkes på samme måde, som kurtage og kursskæring dækker visse omkostninger for realkreditinstitutterne. 

  3. Det er positivt, at det med forslaget bliver muligt at flytte lån over lånegrænsen. Det fremgår af lovbemærkningerne, at ”både realkreditinstitutter og pengeinstitutter med tilladelse til at udstede særligt dækkede obligationer kan yde lån til indfrielse af lån i andre institutter, uanset lånegrænsen ikke er overholdt, hvis dette sker med henblik på indfrielse af et realkreditlån eller et lån, der indgår i et andet pengeinstituts register”.

    Dette synes at indebære, at denne type lån ikke vil kunne overtages af pengeinstitutter, der benytter ”fælles funding”.

    Hvis forslaget skal forstås på denne måde, vil det begrænse konkurrencen, fordi de pågældende lån vil være forbeholdt realkreditinstitutter eller store pengeinstitutter, der har styrken til at udstede særligt dækkede obligationer.
     
  4. Definitionen på ”realkreditlignende lån” i lovforslaget medfører umiddelbart, at fx også billån med pant i boligen er omfattet af beskyttelsesreglerne.

    Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen bemærker, at det kan være uhensigtsmæssigt, at lovforslaget omfatter lånetyper, hvor beskyttelseshensynet over for kunden måske ikke er så stort.

    Hvis lovgivningen afholder pengeinstitutterne fra at yde lån til andre goder med pant i fast ejendom, vil det kunne betyde, at lånene bliver dyrere for kunderne, idet pantet bliver mindre sikkert. Dette kan i sidste ende udgøre et samfundsmæssigt tab.

    Det bør derfor tilstræbes, at reguleringen i lovforslaget kun omfatter lån, hvor der er et reelt behov for beskyttelse af låntager.

Til trods for de nævnte bemærkninger er det dog som nævnt Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens vurdering, at lovforslaget indeholder gode elementer, som også vil være til gavn for konkurrencen.

Sidst opdateret: 16. marts 2017